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이번 포스팅은 1가구2주택 양도세 비과세 요건에 대해서 알아 보겠습니다. 소유하고있는 주택이 없거나 한채만소유한 실수요자들에게는 규제를 완화해주고 여러채의 집을소유한 다주택자들에게는 규제를 강화하면서 세금을 중과하여 투기를 방지하고 칫솟을대로 올라간 집값을 잡겠다는 명목하에 여러가지 정책들이 계속해서 생겨나고 있습니다.
하지만 살다보면 뜻하지않게 2주택을 소유하게되는경우도 많아 혹시 나도 세금을 많이물게되는것은 아닌가하고 걱정하시는분들이 의외로 많은데 1가구 2주택자라고 하더라도 기존에 소유하고있는집을 나중에 구입한집보다 먼저 매도를 하게되면 일정요건 충족시 양도세면제를 받을수있습니다. 이에 대해서 알아 보겠습니다.
● 양도세란?
양도세는 주택, 상가, 토지 등 부동산을 양도하게 될 때 납부하는 세금을 말합니다. 조세정책적 목적 등으로 비과세 및 감면하는 경우가 있어 이를 잘 활용하여 양도한다면 절세효과를 누릴 수 있습니다.
● 양도세 비과세
1) 일반적인 비과세 요건
일반적으로 1가구 1주택이면 2년이상 보유한 국내의 1주택을 양도하는 경우 양도세가 비과세 됩니다.
* 실거래가액이 9억원 초과하는 부분은 과세됨
2) 거주요건이 적용되는 경우 : 조정대상지역(취득당시 기준) 주택 취득
취득당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 거주요건 또한 충족해야 양도세가 비과세가 됩니다. 해당 주택의 보유기간 중 2년이상 거주하여야 양도세가 비과세 됩니다. 이를 거주기간 요건이라고 하는데요, 이러한 거주기간 요건이 적용되지 않는 경우가 있습니다.
★ 거주요건 제외되는 경우
- 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 취득한 주택
- 조정대상지역 지정일(2017년 8월 2일) 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한경우로 계약금 지급일 기준 무주택자
에 한함
- 2019년 12월 16일 이전에 등록한 임대주택으로 임대의무기간을 충족한 주택
3) 주택의 부수토지에 대한 양도세 비과세의 범위
주택의 경우, 주택에 딸린 부수토지가 있으면 해당 부수토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지 도시지역 밖이라면 주택정착 면적의 10배까지는 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위에 포함됩니다.
1) 일시적으로 2채의 주택을 갖게 된 경우
1채의 주택을 가진 1가구가 그 집을 구입한 날부터 1년이상 지난 후 새로운 주택 추가 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택 구입한 날부터 3년이내에 2년이상 보유한 종전의 주택 양도시 비과세
2) 일시적으로 1가구 2주택이 된 경우 : 조정대상지역의 경우
1채의 주택을 가진 후 신규 주택을 취득하여 일시적으로 1가구 2주택이 된 경우 신규 주택을 취득한 후 1년이내에 신규주택에 전입, 1년이내 종전주택을 양도해야 양도세기 비과세 됩니다. 기존주택을 양도할 때 기존세입자가 있는 상태라면 2년을 한도로 하여 임대차계약 종료시까지 양도기한을 연장해 줍니다.
3) 상속을 받아 2채의 주택을 갖게 될 경우
상속을 받아 2채의 주택을 갖게 된 경우에는 상속개시 당시 상속인 세대가 소유한 1주택을 팔게되면 비과세 됩니다.
그러나 상속받은 주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.
4) 한 울타리 안에 2채의 집이 있을 경우
한 울타리 안에 집이 2채가 있으면 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있는 때에는 1가구 1주택으로 봅니다.
5) 집을 매매했으나 매수인이 등기이전을 하지 않아 2채인 경우
집을 매도했으나 매수인이 등기이전을 하지 않아 2채가 되는 경우가 있는데 이렇게 공부상 집이 2채로 되어있는 중에 집을 파는 경우에는(실제로는 1채를 소유한 상태) 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면(잔금을 받은 사실이 확인되면) 양도소득세를 과세하지 않습니다.
6) 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2채의 집을 갖게 될 경우
1주택을 소유하고 있는 상태에서 60세 이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 모시기 위하여 세대를 합친 경우 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않습니다.(비과세 요건을 갖춘 경우에만) 단, 직계존속이 암, 희귀성 질환 등 중대한 질병으로 인한 동거합가의 경우에는 60세 미만이어도 가능합니다.
7) 결혼으로 2채의 집을 갖게 될 경우
각각 1채의 집을 소유한 남녀가 결혼하여 1가구 2주택이 된 경우 또는
1주택을 소유한 직계존속을 동거 봉양하는 무주택자가 1주택을 소유한 자와 결혼하여 1가구 2주택이 된 경우에는
혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에만)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.
8) 취학 등의 사유로 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하여 2채가 된 경우
1주택을 소유한 세대가 취학(고등학교 이상), 직장의 변경이나 전근, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 수도권 밖의 1주택을 취득하여 1가구 2주택이 된 경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다.(비과세 요건을 갖춘 경우에만) 이러한 경우 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편 등으로 당사자와 함께 주거이전을 하지 못하는 경우에도 세대원이 전원 주거이전을 한 것으로 봅니다.
9) 상가가 딸린 건물에서 주택부분이 상가보다 클 경우
비과세 요건을 갖춘 경우 1가구 1주택자가 상가가 딸린 주택을 팔았을 때에는 주택면적>상가면적이면 상가도 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다. 그러나 주택면적보다 상가면적이 크거나 같다면 주택부분만 비과세하며 상가부분에 대해서는 양도소득세를 과세합니다.
10) 주택임대사업으로 인해 2주택이 된경우
현재살고있는 주택을 2년이상 보유하고있던 상태에서 다주택자로인한 세금중과등을 피하기위해 주택임대사업자로 등록하고 신규로구매한집을 임대사업용으로 등록한경우 양도세비과세요건 충족이 될수있습니다. 다만 현재살고있는 주택에대해서만 혜택이주어지는데 임대주택 등록당시 기준시가가 지방은3억이하이고 수도권은6억이하인 경우에 해당이되며,
5년이상의 의무임대기간으로 임대주택을 매입한경우에 적용이됩니다.
지금까지 1가구2주택양도세 비과세요건에대해 중점이될만한것으로 몇가지를 알아보았는데 기본적으로 양도하는 주택은 2년의 보유기간이 주어져야 한다는점 잊지마시고 이외에도 농어촌주택구매나 어린이집으로 사용했을경우등등 여러가지 상황에서 절세혜택을 받을수도있으며, 세법관련하여 개정도 쉽게 이루어지니 이와같은 비과세요건은 본인이 판단하시지마시고 전문지식을갖춘 세무관련 종사자와 의논하여 진행하시길 추천드립니다.
